Законна или договорна ипотека?

"Законна или договорна ипотека?", това е един от въпросите, които най-често си задаваме, когато се налага да изтеглим ипотечен или жилищен кредит, и на който трудно получаваме адекватен и квалифициран отговор от обслужващия ни банков служител или от изповядващия сделката нотариус. Настоящата публикация ще се опита да отговори на този въпрос, като най-напред следва да се разкрие правната същност на ипотеката, а после да се разгледат нейните разновидности и основните разлики между тях.

Ипотеката е уредена в раздел VII - "Обезпечения на вземанията", глава IV – "Залог и ипотека" от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Съвместната й уредба със залога предпоставя много общи моменти, но налице са и редица различия между двата правни института. Съгласно легалната дефиниция на чл. 166 от ЗЗД ипотеката се учредява чрез вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона. Това законово определение не изяснява всеобхватно аспектите на този институт, защото, най-малкото, не разкрива най-съществените особености на ипотеката като правоотношение по повод на една вещ. Безспорно вписването е съществен и необходим елемент за ипотеката. Без вписване няма ипотека. В този смисъл то е един от елементите на фактическия състав, необходим за нейното възникване, нейн учредителен елемент. То установява и нейния ред (чл. 169 от ЗЗД).

В правната теория са изказани редица становища относно характера на ипотеката. Според едни тя е вещно право, според други - облигационно такова, а според трети тя е вещно обезпечително право, една вещна тежест. Настоящата статия ще разгледа ипотеката според последното становище и ще се опита да разкрие нейната същност именно като вещна тежест.

Най-съществената особеност на ипотеката се разкрива в чл. 173 от ЗЗД, според който кредитор, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, в чиято собственост и да се намира той. Иначе казано най-напред ипотеката като вещно обезпечително право обезпечава едно вземане (в този смисъл и чл. 149  от ЗЗД). Това вземане може да бъде както срещу учредителя й, така и чуждо (длъжникът по вземането и ипотекарният длъжник могат да бъдат различни лица).

Без вземане няма ипотека. Дори да се учреди такава за едно бъдещо вземане, каквото законът допуска, то така дадената ипотека ще бъде всъщност условна - ако задължението възникне, ако кредитът се възползва (чл. 153 от ЗЗД). Това вземане най-често представлява банков кредит, който може да бъде ипотечен или жилищен. Жилищен е кредитът, когато банката предоставя пари за закупуване на жилище, което се ипотекира и предствлява обезпечението по кредита. Ипотечен е този, който лицето получава от банката за покриване на текущи и други нужди и който се обезпечава с ипотека върху собствен недвижим имот. Понятието "ипотечен" се употребява в банковото дело и като обобщаващ термин за всички видове банкови кредити, обезпечени с ипотека. Кредиторът по това вземане се нарича "ипотекарен кредитор", като в този смисъл едната страна на ипотечното правоотношение винаги е ясна.

Наличието на това правоотношение и на ипотечното право, като негов елемент, обаче, зависи пряко от живота на вземането, което обезпечава. Породено веднъж, ипотечното право следва съдбата на вземането, което обезпечава и заради което съществува. Погаси ли се това вземане, погасява се и ипотечното право, което го обезпечава. При залог или запор на вземането, то заложено и запорирано ще бъде и ипотечното право. При прехвърляне - прехвърля се и ипотечното право. Оттук следва, че ипотеката е едно акцесорно право, добавено към вземането, което служи за негово обезпечение и за удовлетворение на претецията на кредитора на това вземане. Ипотеката следва недвижимата вещ, а не собственика.

И ако е спорно дали ипотеката е вещно право или не, то безспорно тя представлява едно правоотношение, което възниква само и еднинствено по повод на една недвижима вещ. Това е и основната разлика със залога, който също служи за обезпечение на едно вземане, но се учредява само върху движими вещи и за неговата действителност се изисква тяхното предаване (чл. 156, ал. 1 от ЗЗД).

Според чл. 110 от Закона за собствеността (ЗС) недвижими вещи са земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по волята на природата и под въздействието на човека е трайно прикрепено към земята и постройката.  Всяка недвижима вещ може да се ипотекира, стига последната да има самостоятелно съществуване. Възможно е да се ипотекира и идеална част от недвижим имот и дори правото на строеж (чл. 63, ал. 1 от ЗС). Не могат да се ипотекират вещи, които са извън гражданския оборот, както и такива, които не могат да се отчуждават. Поради това не може да бъде обект на ипотека правото на ползване (чл. 56 от ЗС). Не е дадена възможност да се учредява и отделна ипотека върху сервитутните права, защото последните нямат самостоятелно съществуване и ипотеката не би могла да бъде реализирана отделно от господстващия или служещ имот, по повод на който е възникнало и съществува сервитутното право.

Ето защо иманентно присъща и неизменна част на ипотечното правоотношение е едно абсолютно право, което много напомня вещните права. Това право обаче, не е вещно, защото не притежава нито едно от характерните за вещните права правомощия – владение, ползване и разпореждане. Неговият титуляр кредиторът единствено има право да се удовлетвори предпочтително от нейната цена, като самата продажба на вещта се извършва по реда на глава 43 "Изпълнение върху недвижими вещи" от Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Това право кредиторът може да противопостави на всеки и абсолютно всеки е длъжен да се въздържа от действия, които биха му попречили или затруднили да се удовлетвори за вземането си от цената на ипотекирания имот. Това са и двете правомощия на кредитора, които изпълват в отношение основно към допълнително съдържанието на ипотечното право. То следва вещта независимо от промените в собствеността. Ето защо за целите на това изложение се споделя становището на проф. Александър Кожухаров, че това право може да се нарече "недвижимо".

Ипотечното право е и неделимо, защото то обезпечава вземането независимо от промените станали в него (чл. 174 от ЗЗД). Това означава, че плащането на част от дълга не освобождава имота от ипотеката, а тя ще продължи да тежи върху целия имот. Продажбата на част от ипотекирания имот не освобождава тази част от тежестта. Разделянето на дълга между няколко длъжници (например при наследяване) също не води до "раздробяване" на ипотечното право. Ипотеката ще продължи да тежи върху цялото вземане и върху цялата вещ (чл. 150, ал. 2 от ЗЗД), докато цялата не бъде погасена и заличена от съответните регистри.

В обобщение на горното, може да се изведе, че ипотеката е вещно обезпечение на конкретно определено вземане върху конкретно определен недвижим имот, по силата на което кредиторът на това вземане може да поиска от овластен за това орган да продаде имота и да се удовлетвори предпочтително за това вземане от реализираната за имота цена, без значение в чия собственост се намира той. Това е и единственият допустим от закона начин за реализиране на ипотечното право. Всякакви уговорки между кредитора и длъжника, с които се уговаря, че ако длъжникът не изпълни, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и други съглашения с които се уговаря различен от предвидения от закона начин за удовлетворяване на кредитора, ще бъдат недействителни (чл. 152 от ЗЗД).

Възможно е вписаното ипотечно право в полза на кредитора да надхвърли живота на вещта, защото дори последната да се повреди или погине ипотекарният кредитор има право на предпочтително удовлетворение от застрахователната сума (чл. 154, изр. първо от ЗЗД).

За да възникне ипотечното правоотношение и при нужда кредиторът да може да реализира съдържанието на ипотечно право, необходимо условие е ипотеката да бъде валидно учредена. Именно юридическият факт, по силата на който възниква ипотеката, служи за разграничителен критерий при определяне на видовете ипотека.

Вследствие на това се установяват съответните източници, от които може да произлиза ипотеката - договор, закон или волята на собственика. Според тях същата се дели на договорна, законна и едностранно установена ипотека. Вписването в имотния регистър е условие за действителност на всяка от тях.

Договорната ипотека се учредява със сключване на договор под формата на нотариален акт (чл. 167, изр. първо от ЗЗД).

Учредяването на законна ипотека се допуска направо по силата на закона, но в изрично посочени случаи и то само за определена категория кредитори. Такива освен посочените в чл. 168 от ЗЗД са и банките, които по силата на чл. 60, ал. 4 от Закона за кредитните институции (ЗКИ) имат право на законна ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, които се придобиват изцяло или частично чрез ползване на банков кредит.

С едностранно волеизявление, изразено чрез нотариално заверено съгласие,  собственикът на една вещ може да учреди ипотека върху нея. Такава ипотека се учредява на основание чл. 181, ал. 2 от ЗЗД за обезпечение пред съд.

Източник: legalworld.bg