Как се формират данъчните задължения на наемодателя като физическо лице?

Разкритията около "Апартаментгейт" дадоха гласност, че мнозина от властимащите и близките до тях лица всъщност живеят под наем. Иначе казано, министри, депутати, дори председателят на Върховния касационен съд (ВКС) имат наемодатели, физически или юридически лица, с които би следвало надлежно да са сключили договори за наем, доходите от които, при спазване на данъчните закони, да бъдат обложени, а получените по този начин данъци да са постъпили в държавната хазна.

Ето как по правило става това:

Според легалната дефиниция дадена в чл. 228 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) - Договорът за наем е съглашение между две лица наречени Наемодател и Наемател, по силата на което първият се задължава да предостави за временно ползване на втория една вещ (апартамент, ателие, къща, вила и др.), срещу което ползване Наемателят да заплати определена цена. От нея става ясно още, че Договорът за наем е най-напред възмезден, той е още и двустранен и консенсуален. 

Както няма безплатен обяд, така и не можем да живеем някъде, където не е у нас, без някаква насрещна престация от наша страна. По нашия закон тя може да се изразява само в пари, нарича се наемна цена, като конкретният размер и валутата на плащане подлежат на свободно договаряне. Истина е, че както наемодателят, така и наемателят имат и други права и задължения по това правоотношение, но неговата есенция се изразява именно във възмездното предоставяне на един годен за договореното от страните ползване (в конкретния случай живеене) недвижим имот.

Законът не изисква специална форма за сключване на договора за наем, но в случай, че сборът от наемите за периода на неговото действие надхвърля 5000 лева и същият не е сключен между роднини, включително и тези по сватовство, в указаните по чл. 164, ал. 1, т. 3 от ГПК степени, е необходимо договорът да бъде сключен в писмена форма с оглед установяване съществуването на самия договор и последиците от него (форма за доказване). 

Писмено трябва да се сключи и договор, когато е сключен за срок над 1 година. Съгласно чл. 112, буква "е" от Закона за собствеността този договор подлежи и на вписване в Имотния регистър, а съгласно чл. 3, ал. 1 от Правилника за вписване подлежат на вписване само актове, които са извършени по нотариален ред или са с нотариално заверен подпис. Ето защо, ако две лица искат да сключат договор за наем със срок повече от 1 година и той да бъде вписан, то те следва да оформят своята воля писмено пред нотариус, който да завери техните подписи. Вписването на договора за наем съгласно чл. 237 от ЗЗД ще запази договора за наем в сила спрямо всеки последващ приобретател на имота. С оглед опазване на интересите на наемателя при смяна на собствеността върху имота предмет на договора за наем е предвидено, че договорът за наем ще остане в сила за новия собственик, но само за срок до една година, в случай, че последният е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписа. Именно това има предвид законодателят под "достоверна дата" на договора за наем. 

Във всички останали случаи, ако наемателят се намира в имота (наемателят не може да е във владение на имота, той винаги е държател и следва текстът на чл. 237, ал. 2, изр. второ да бъде изменен в този смисъл) договорът ще има сила спрямо новия собственик като безсрочен, което ще рече, че може да бъде прекратен от всяка от страните с едномесечно предизвестие. 

Договор за наем между физически лица не може да бъде сключен за срок повече от 10 години. В случай, че страните са договорили по-дълъг срок, то той се намалява по право и ще има силата за 10 години (арг. чл. 229 от ЗЗД).

Независимо от конкретната форма договорената от страните и изразената в пари наемна цена освен всичко представлява и доход, който наемодателят следва да декларира по установения за това ред, а така също да внесе предвидения в закона и пропорционален на него данък. Изчисляването на последния всъщност представлява нелека задача.

Съгласно чл. 10, ал. 1, т. 4 във връзка с чл. 12, ал. 1 и във връзка с чл. 2 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) обект на облагане с данък са доходите на физическите лица от наем получени през данъчната година. Данъчна година е календарната година (арг. чл. 15 от ЗДДФЛ). Сборът на получените наемни плащания (придобитият доход от наем) през календарната година, намален с 10 % за нормативно признати разходи, формира облагаемия доход (чл. 31, ал. 1 от ЗДДФЛ). Така определен облагаемият доход, придобит през данъчната година, се намалява с вноските, които Наемодателят е задължен да прави за данъчната година за своя сметка по реда на чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване, когато облагаемият доход по чл. 31 се включва при годишното изравняване на осигурителния доход, като получената цифра представлява годишна данъчна основа. 

В случай, че Наемодателят има и други доходи с източник трудови правоотношения, доходи произтичащи от дейността му като земеделски стопанин, от възмездно прехвърляне на вещи и права и др., то съответният облагаем доход и годишна данъчна основа следва да се изчислят поотделно, като сборът от така определените данъчни основи ще формира Общата годишна данъчна основа (чл. 17 от ЗДДФЛ). Тя от своя страна се намалява с предвидените в закона облекчения – за лица с намалена работоспособност, за лични вноски за доброволно осигуряване и застраховане, за дарения, за млади семейства и др.

С оглед обема на изложението ще разгледаме най-простия случай, в който наемодателят е пенсионирана дама в добро здраве, която не работи допълнително и не е склонна към благотворителни прояви. Да приемем, че тази дама е получила през 2018 година, за отдадената от нея под наем собствена гарсониера от държавния служител Х, сумата от 5760 лева, което представлява сбора от 12 получени месечни наема в размер на 480 лева. Отдаването под наем налага понасянето от страна на наемодателя на определени разходи с оглед обезпечаване на спокойното ползване на имота от страна на наемателя, а така също за поправянето на всякакви повреди, които не могат да се окачествят като дребни (арг. чл. 231, изр. 2 от ЗЗД). Правната теория нарича тези разходи необходимо присъщи. Именно тяхната компенсация има предвид законодателят когато предвижда тази сума да бъде намалена с 10 %. В настоящия случай формираният така облагаем доход ще бъде равен на Годишната данъчна основа, доколкото неработещите пенсионери не подлежат на задължително здравно осигуряване. 

И така вече имаме Годишната данъчна основа, а именно 5184 лева. Време е да я обложим с данък. Съгласно Чл. 48. от ЗДДФЛ размерът на данъка се определя, като умножим Годишната данъчна основа по Данъчна ставка 10 на сто (арг. чл. 48, ал. 1 от ЗДДФЛ). Така ще получим, че дължимият данък е 518 лева и 40ст. Същият обаче, освен да бъде изчислен, следва и да бъде деклариран и внесен. 

Източник: legalworld.bg