Ключови моменти при пълномощното за продажба на наследство

Настоящата публикация има за цел да представи накратко какво представлява, каква е формата и какви реквизити следва да има едно пълномощно за продажба на наследство, в чийто актив има недвижим имот, за да може то да породи своето правно действие, а именно последиците от действията на упълномощеното лице да настъпят направо за представлявания, така че все едно да ги е извършил той самият. Ще бъдат разгледани въпросите не само за възникване на представителната власт, но и за нейното правомерно и/или неправомерно упражняване, а също и за закономерното й прекратяване по волята на една от страните или по силата на закона. За простота на изложението ще разгледаме случай, при който имаме само един наследник на едно открито наследство. Наличието на двама или повече наследници ще превърне всяка сделка по повод наследството, включително упълномощителната такава, в съвместна с всички произтичащи от това въпроси при формирането, изразяването, изменението и прекратяването на тяхната правно валидна воля.

Най-напред трябва да изясним същността на института на упълномощаването. Самото пълномощно представлява обективен резултат, вследствие на сключена едностранна правна сделка. Последицата се изразява в едностранното волеизявление на едната от страните по тази сделка, която наричаме упълномощител, по силата на което, другата - пълномощник - е овластена да извърши точно посочените в пълномощното правни и/или фактически действия. Упълномощаването е само един от източниците на възникване на представителната власт. Такава възниква и по силата на закона, без да е необходимо изразяването на воля от страна на представителя и представлявания, какъвто е случаят при представителната власт на всички управителни органи на юридическите лица. Съществува и т.нар. договорно представителство, което може да възникне от двустранна правна сделка, каквито са договорите (пример би могъл да бъде договорът за поръчка, при който довереникът се задължава да действа не само за сметка на доверителя, но и от негово име).

Специфичното при упълномощаването е, че възниква единствено по волята на упълномощителя, без да е необходимо съгласието на упълномощения. За да породи своето действие обаче и да изпълни волята на упълномощителя е необходимо упълномощаването не само да стигне до знанието на упълномощено лице, но самото пълномощно да му бъде предадено. Така вече пълномощникът ще може да осъществи от името и за сметка на упълномощителя посочените правни и фактически действия.

С други думи упълномощаването като разновидност на правния институт на представителството е извикано за живот и представлява иманентна черта на съвременния развит гражданско-правен оборот. То има овластяващ характер и цели да предостави представителна власт на упълномощения. Тази власт е субективното, непотестативно и непритезателно негово право да извърши определените в пълномощното правни и/или фактически действия, с които да осъществи промяна в правната сфера на друг правен субект – на представителя. Тази промяна обаче не възниква едностранно от волята на носителя на субективното право - представителят (за разлика от потестативните права), а упълномощителят е длъжен да се съобрази с последиците, без да има от своя страна субективното право да иска принудително тази промяна да бъде осъществена (липсата на материалното право на иск за осъществяване на представителната власт от страна на упълномощителя – притезание, отличава представителната власт на пълномощника от притезателните права). 

Съгласно чл. 36 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) едно лице може да представлява друго по разпоредбите на закона или по волята на представлявания, като последиците от извършените в изпълнение на упълномощаването действия настъпват направо в правната сфера на представлявания. Иначе казано, за да възникне упълномощаване, респективно представителната власт на упълномощения, като основен негов елемент, е необходимо волята на упълномощителя да бъде обективирана в правно валидна форма, каквато се явява пълномощното. По правило за валидността на пълномощното не е необходима специална форма, но когато упълномощаването е за сключването на договори в особена форма, то трябва да бъде дадено в същата форма.Така, например пълномощно за сключване на предварителен договор за продажба на недвижим имот по чл. 19 от ЗЗД е достатъчно да бъде дадено в писмена форма. В интерес обаче на правната сигурност и с оглед защита правата на договарящия с представителя-купувач се препоръчва пълномощното да има нотариална заверка на подписа. Съгласно чл. 37 от ЗЗД обаче пълномощното за сключване на договори под формата на нотариален акт трябва да бъде направено писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно.

Съгласно чл. 212, изр. второ от ЗЗД договорът за продажба на наследство следва да бъде сключен в писмена форма и подписите на договарящите се страни да бъдат нотариално заверени. Ето защо от буквалното тълкуване на закона следва, че след като за тази сделка допуснатата форма за действителност е само писмена с нотариална заверка на подписите, то и за пълномощното е достатъчно да бъде дадено в същата форма, без да е необходима нотариална заверка и на съдържанието.

С горното виждане, породено от буквалното тълкуване на закона, вероятно няма да се съгласят мнозина нотариуси, именно поради риска, който възниква за правната сигурност и за защитата правата на купувача-приобретател на наследството. За да бъде решен недвусмислено въпросът е необходимо законодателят да издигне по-тежка форма за действителност на договорите за продажба на наследство, каквато е нотариалният акт. Това ще наложи, без да са необходими други законодателни промени, пълномощните за такива сделки да бъдат давани в писмена форма с нотариална заверка на подписа и на съдържанието на упълномощителя, извършени едновременно.

Самото удостоверяване на подписите може да бъде извършено както от нотариус, така и от помощник-нотариус, а когато в района няма нотариус от съдия по вписванията, от кмета на населеното място, което не е общински център, а ако е, от кмета, заместник-кмета, секретаря на общината и кметския наместник. Подписът на пълномощното може да бъде заверен и от българските консулски длъжностни лица, но само ако е съставено на български, представено е от български граждани и при спазване на разпоредбите на Гражданския процесуален кодекс. Удостоверяване по горния ред на подписа на пълномощно представен от чужд гражданин се извършва, само ако документът ще произведе действие в България.

Договорите за продажба на наследство обаче имат една особеност. Съгласно чл. 26 от ЗЗД, изр. първо те не могат да се сключват за наследство, което още не е открито. Такъв договор би бил нищожен, той не би могъл да обвърже страните с каквото и да било правни и фактически последици, той ще бъде едно правно нищо. Съгласно чл. 1 от Закона за наследството (ЗН) наследството като съвкупност от права и задължения върху материални блага се открива в момента на смъртта на наследодателя. Всякакви договори, сключени преди тази дата и имащи за предмет неговата продажба, ще страдат от най-тежкия порок - нищожност и няма да породят никакво действие.

Съгласно чл. 44 от ЗЗД правилата относно договорите намират съответно приложение и за едностранните изявления, в случаите, в които законът допуска същите да пораждат, изменят или прекратяват права или задължения. Ето защо нищожно ще бъде и пълномощното за продажба на наследство, издадено преди датата на смъртта на наследодателя.

Съгласно чл. 39 от ЗЗД обемът на представителната власт на пълномощника се определя според това, което упълномощителят е изявил в самото пълномощно. Законът допуска елементите на наследството, като в това число недвижимите имоти, да бъдат както конкретно изброени, така и просто да бъде посочено общо, че упълномощеното лице е овластено да продаде наследството, което упълномощителя е получил, като в последния случай представляваният е достатъчно само да обезпечи качеството си на наследник, без да отговаря при евентуалното съдебно отстраняване, "евикция" на купувача от имота, предмет на договора за продажба на наследство. И в двата случая в пълномощното следва да бъдат посочени достатъчно данни за точното идентифициране на наследодателя, като минимални такива можем да посочим три имена, единен граждански номер и адрес по последния документ за самоличност на починалото лице. Когато упълномощителят е избрал да посочи конкретните имоти, то е добре същите да бъдат подробно описани. За целта може да се ползват съответните документи за собственост, с които упълномощителя разполага. Така например, ако елемент на наследството е апартамент, то същият следва да бъде описан, като се посочи административният адрес на сградата в която се намира, неговият номер, етаж, площта, от какви помещения се състои, както и съседите му. В случай, че за адреса на имота има влязла в сила кадастрална карта и кадастрални регистри, то следва да бъдат посочени минимум идентификаторът на последния, неговото предназначение, съседните му самостоятелни обекти в сградата, нейният идентификатор и идентификаторът на поземления имот, в който тя е построена. 

В пълномощното също трябва да бъдат посочени цената и другите условия по сделката. Доколкото е нормално упълномощеното лице да се ползва с определено доверие от страна на упълномощителя (упълномощаването е сделка свързана с личността на довереника – intuito personae) и с оглед динамиката на цените на недвижимите имоти е възможна и употребата на израза при "цена и условия каквито намери за добре". Все пак е препоръчително да бъде поставена долна граница на цената, под която продажбата на наследството ще противоречи на интересите на упълномощителя.

В едно пълномощно могат да бъдат посочени и няколко лица, които да извършат описаните в него действия, като, ако не е указано друго, то всяко от тях ще се счита за упълномощено да извърши всички указани в него действия (чл. 39, изр. второ от ЗЗД). Именно това означава често употребимият в пълномощните израз "заедно и поотделно".

Пълномощникът не може да договаря сам със себе си, иначе казано не може сам да закупи наследството, което е упълномощен да продаде, нито да го продаде на друго лице, което представлява (чл. 38, изр. първо от ЗЗД). Това е правилото и то е въведено в интерес на упълномощителя, доколкото интересите на продавача и купувача по договора за продажба са противоположни. Нормално е продавачът да иска да продаде на възможно най-висока цена, а купувачът да купи на най-ниска. Ето защо, за да може да договаря сам със себе си, упълномощителят трябва да бъде упълномощен изрично, но ако в пълномощното липсва такъв текст ще се приложи непосредствено законът.

Следва да се има предвид, че упълномощителят може да оттегли по всяко време пълномощното, както и пълномощникът да се откаже от него, като отказът от тяхна страна от това право е недействителен (чл. 38, изр. второ от ЗЗД). Отказът и оттеглянето водят до прекратяване на пълномощното. Доколкото упълномощаването е типична сделка, която се извършва изключително, както с оглед личността на упълномощения, така и отразява специалната воля на упълномощителя, същото ще се прекрати и с тяхната смърт и поставяне под запрещение (чл. 41 от ЗЗД).

Всички действия, извършени от пълномощника до прекратяване на пълномощното, се считат за действителни, а лицата които са договаряли с него - за добросъвестни. Ето защо, за да се защити упълномощителят от евентуално противоправно поведение на пълномощника е препоръчително да извърши оттегляне на пълномощното пред нотариуса, пред който е извършено упълномощаването. Така и евентуалните купувачи при направата на справка за валидността на пълномощното в съответната нотариална кантора ще могат своевременно да разберат за прекратяването на представителната власт на пълномощника. Във всички случаи на оттегляне на пълномощното, това трябва да стигне до знанието на упълномощения, като последното е най-добре да бъде удостоверено от него самия със съответен текст и подпис на самия документ за това. Упълномощителят би могъл да постигне това и като издаде пълномощното със срок, с изтичането на който същото ще се счита за прекратено. Обичайната търговска практика при продажба на недвижими имоти сочи, че нормалният, за осъществяване на такава сделка срок, е 6 месеца. Разбира се по този начин последният поема риска пълномощникът в даден момент да остане без представителна власт и да се наложи да бъде упълномощаван наново. 

Често от практически съображения се налага пълномощникът да упълномощи за извършването на някои от посочените в пълномощното действия трето лице. Това той може да направи, само ако в пълномощното изрично е овластен с правото да преупълномощава или ако това е станало необходимо за запазване интересите на упълномощителя. Преупълномощаването във втория случай остава само една теоретична възможност за упълномощителя без никаква практическа стойност, доколкото едва ли ще се намери такъв нотариус, който да завери подписа на продавач, легитимиращ се с преупълномощително пълномощно, камо ли такъв който разполага с такова без издалият го преупълномощител изрично да бъде овластен да преупълномощава.

При всички случаи на преупълномощаване, пълномощникът следва да уведоми за това упълномощителя, като в този случай законът допуска оттеглянето на това пълномощно да може да направи всеки от тях.

В обобщение на по-горе казаното, пълномощното за извършване на продажба на наследство е уредената в ЗЗД едностранна и формална сделка, по силата на която упълномощителят предоставя представителна власт на упълномощения да извърши правните и фактически действия необходими за продажбата на наследството и се задължава от своя страна да приеме и да търпи резултата от тези действия. Уредбата, уреждаща този правен институт, се характеризира с пълнота, простота и непротиворечивост, но би могло de lege ferenda да се препоръча същото да се дава писмено с нотариална заверка на подписа и съдържанието извършени едновременно.

Източник: legalworld.bg